Es una situación frecuente, especialmente en zonas rurales caracterizadas por una compleja historia parcelaria: la superficie real de tu finca, la que aparece en tus escrituras o la que mides físicamente, no coincide con la superficie que figura en el Catastro.
Esta discrepancia puede ser una fuente de problemas: desde dificultades para vender o hipotecar la propiedad, hasta posibles conflictos de lindes con vecinos o errores en el cálculo de impuestos como el IBI. A continuación, desde Forestal Lugo te contamos cómo solucionar este desfase para garantizar la seguridad jurídica de tu patrimonio.
¿Por qué ocurre esta diferencia?
La cartografía catastral actual en España, aunque se ha modernizado, se basó en muchos casos en levantamientos antiguos o métodos menos precisos (como la fotogrametría) que no contemplaban las medidas exactas sobre el terreno. Las causas principales de las diferencias de medición son:
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Antiguos errores de medición. Levantamientos topográficos iniciales imprecisos.
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Actualizaciones incompletas. Cambios en la realidad física (segregaciones, agrupaciones) no notificados correctamente al Catastro.
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Métodos desactualizados. El Catastro a menudo utiliza una superficie "gráfica" que no siempre se corresponde con el levantamiento in situ realizado por un topógrafo.
El papel esencial de la topografía
Ante una discrepancia de superficies, la figura clave es el topógrafo profesional. Un equipo de topografía utiliza tecnología de vanguardia (como GPS geodésico o estaciones totales) para realizar un levantamiento topográfico de total precisión.
De esta forma no solo se determina la superficie real y exacta de la parcela con coordenadas georreferenciadas (sistema ETRS89), sino que también se delimitan con claridad los lindes, evitando futuras disputas. Este trabajo técnico es el primer paso, y el más crucial, para iniciar el proceso de regularización.
El procedimiento para corregir la superficie
El trámite oficial para corregir la superficie catastral se conoce como expediente de subsanación de discrepancias o modificación de la descripción gráfica y literal. El procedimiento habitual implica:
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Levantamiento topográfico. Obtenemos el plano georreferenciado (GML) y el informe de validación técnica de la parcela.
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Informe de discrepancia. Elaboramos la documentación técnica justificativa que compara la realidad física con el dato catastral.
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Presentación en catastro. Presentamos la documentación telemáticamente ante la Gerencia del Catastro de Lugo para solicitar la rectificación. En algunos casos, puede requerir también la ratificación ante Notario o en el Registro de la Propiedad, si el cambio de superficie es significativo.
Contacta con nuestros expertos topógrafos en Lugo
En Forestal Lugo somos especialistas en la gestión de discrepancias catastrales en toda la provincia de Lugo. Te ofrecemos un estudio inicial sin compromiso para determinar la magnitud del error y guiarte en todo el proceso de regularización, de principio a fin.
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